REQUISITOS DA AÇÃO RENOVATÓRIA
- Richard Lira Borges
- 19 de ago.
- 5 min de leitura
A lei garante ao inquilino na locação de imóvel não residencial, também conhecida como locação comercial, o direito de impor a renovação do contrato ao locador, quando atendidos alguns requisitos descritos na Lei do Inquilinato - Lei 8.245/91.
O intuito da lei é garantir a proteção ao fundo de comércio, todo investimento e clientela formada pelo inquilino em sua atuação profissional. O valor econômico gerado não é irrelevante, pois representa uma conquista comercial e produtiva, originária de todo esforço e expertise do empresário.
Para que toda essa geração de riqueza não seja destruída ou tomada de maneira injusta, quando atingindo os requisitos legais, o proprietário será obrigado a renovar o contrato. É importante que o inquilino fique atento aos prazos, pois poderá decair (perder) do direito, se não exercê-lo em tempo oportuno
OS REQUISITOS
De acordo com o Art. 51 da Lei do Inquilinato, o locatário/inquilino terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, quando cumulativamente (i) o contrato tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado, (ii) o prazo mínimo do contrato ou a soma ininterrupta dos contratos escritos seja de cinco anos pelo menos e (iii) o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, por no mínimo três anos ininterruptos.
O primeiro requisito é o do caput do artigo, no qual resta claro que o imóvel deve ter destinação comercial. É dizer que, em sendo o imóvel utilizado para fins residenciais, não se aplica a referida norma, não se admite a renovação compulsória nos mesmos termos.
Em sequência verifica-se os requisitos específicos, sendo os primeiros a celebração de contrato escrito e com prazo determinado. Consequentemente, o ajuste verbal ou a prorrogação verbal do contrato fazem o locatário perder o direito à renovação. Da mesma forma, um contrato escrito, porém sem prazo certo, não irá assegurar o direito ao prolongamento da locação.
Além de ser escrito e ter prazo determinado, o prazo do contrato não pode ser inferior a cinco anos, salvo quando tratarem-se de contratos seguidos, cuja soma de prazos não seja menor do que cinco anos. Isso é importante, pois a quebra na continuidade dos contratos escritos torna impossível a renovação, quando o lapso de tempo for significativo. Esse é o entendimento dos principais tribunais do país, os quais têm penalizado o inquilino que não formaliza a renovação do contrato.
Por fim, a lei determina que o locatário necessariamente deve explorar o mesmo ramo de comércio no local, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos. Ou seja, uma troca de atividade pode ocasionar a quebra do direito à renovação, sob o pressuposto que não se formou um fundo de comércio passível de nova proteção no período inferior a três anos.
A norma é bem objetiva, de forma que as partes interessadas podem com segurança saber se possuem ou não o direito a renovação, buscando a tutela jurisdicional para fazer valer o que for devido.
DA DISTRIBUIÇÃO DA AÇÃO RENOVATÓRIA
Não basta apenas possuir o direito de renovação, o inquilino precisa exercê-lo no tempo em que a lei fixa, sob pena de perder a oportunidade de opor a renovação forçada ao proprietário, de acordo com a previsão do Art. 51, §5º da Lei do Inquilinato. Nesse sentido, a ausência de uma assessoria jurídica adequada pode trazer enorme prejuízo ao empresário.
Quando a legislação trata da decadência diz respeito a perda do direito realmente, não importando em demonstrações subjetivas pelo interessado. A norma é objetiva, não admitindo uma flexibilização. Isso ressalta ainda mais a importância de se atentar ao prazo previsto, sob pena de perder o direito.
Para exercer seu direito à renovação, o interessado precisa distribuir a ação judicial entre um ano e seis meses antes do prazo de encerramento do contrato de locação. Para ter êxito na demanda precisará demonstrar o cumprimento de todos os requisitos já informados, incluindo prazo total mínimo de cinco anos, contrato por escrito com prazo determinado e permanência na mesma área de atuação.
EXCEÇÕES AO DIREITO DE RENOVAÇÃO
Dentre os direitos do locador pode-se pleitear pela não renovação do contrato nas hipóteses do Art. 52, as quais podem ser alegadas pelo locador em contestação. No primeiro caso, a norma abrange a necessidade de realização de obras significativas no imóvel, por determinação do poder público.
Nesse caso, a origem da determinação do poder público pode ser variada, mas podemos citar a necessidade de reformas por conta de obras públicas próximas ao imóvel ou para atender algum normativo relativo a mudanças estruturais em determinada área urbana.
A doutrina também entende que o imóvel pode ser retomado pelo locador para realização de obras significativas, que valorizarão o imóvel, ainda que não haja determinação do poder público. Entretanto, não é qualquer alteração que ensejará o impedimento da renovação, mas sim um verdadeiro projeto de reestruturação e valorização do imóvel, o qual deverá ser apresentado junto a defesa.
No caso de não realização da obra informada, o locador poderá sofrer severas penalidades, com multas de doze a vinte aluguéis. Segundo VENOSA, poderá ainda o locador optar por buscar uma indenização superior a multa legal, quando verificar que a extensão dos danos causados pela retomada do imóvel é maior do que a previsão da multa legal.
Agora, a possibilidade mais recorrente é a do inciso II, pela qual fica o locador autorizado a retomar o imóvel se for para uso próprio ou para transferência de fundo de comércio cujo detentor da maioria do capital seja o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
Com a garantia do direito de retomada para uso próprio privilegia-se o direito à propriedade e protege-se o locador de eventual estado de necessidade, no qual precise de um lugar para morar. Por outro lado, o direito de retomada também é garantido aos familiares próximos do locador, desde que seja para exercício de fundo de comércio constituído há mais de um ano e em ramo diverso do locatário.
CONCLUSÃO
O direito à renovação nas locações comerciais e similares (industriais etc.) é consolidado e tradicional em nossa legislação, nascendo da necessidade de proteção do fundo de comércio, dado seu impacto e função social relevantes, para clientes, sócios, mercado, fisco e trabalhadores.
Para tanto, a lei fixa parâmetros objetivos para seu exercício, os quais não sendo cumpridos rigorosamente poderão ocasionar a perda do direito. Apesar de toda rigidez e garantias ao empresariado concedidos pela lei, há situações em que o locador poderá se opor à renovação, destacando-se a retomada para uso próprio e a realização de obra que valorize significativamente o imóvel.
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Richard Lira Borges (OAB/SP 438.493) – Advogado de Negócios
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